Certificado Energético en Comunidades de Propietarios

El certificado de eficiencia energética es un documento obligatorio para cualquier vivienda que se venda o alquile en España, y en muchos casos es responsabilidad de la comunidad de propietarios cuando afecta a elementos comunes del edificio. Conocer cuándo lo necesitas, qué información incluye y cómo gestionarlo evita problemas legales en operaciones inmobiliarias y abre la puerta a ayudas para mejorar la calificación energética del inmueble.

Qué es el certificado de eficiencia energética

Es un informe técnico, firmado por un profesional cualificado (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico), que evalúa la eficiencia energética de una vivienda o edificio. El resultado es una etiqueta con calificación de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente) y un número de letras para emisiones de CO2 y consumo energético.

El certificado se registra en el órgano competente de la comunidad autónoma y tiene una validez de 10 años, salvo que se realicen reformas relevantes que cambien la eficiencia energética.

Cuándo es obligatorio

Según el Real Decreto 390/2021, el certificado es obligatorio en los siguientes casos:

• Compraventa o alquiler de cualquier vivienda (el vendedor o arrendador debe entregarlo al comprador o inquilino).
• Edificios o partes de edificios pertenecientes a la administración pública con superficie útil total superior a 250 m² frecuentemente visitados por el público.
• Edificios de nueva construcción o que se sometan a reformas o rehabilitaciones importantes.

No es obligatorio para construcciones aisladas con superficie útil menor a 50 m², viviendas que se utilicen menos de 4 meses al año o edificios protegidos como Bien de Interés Cultural cuando las medidas de mejora alterarían su carácter.

Diferencia entre certificado individual y de edificio completo

Existen dos tipos relevantes:

• Certificado de vivienda individual: calcula la eficiencia de un piso concreto. Es el habitual cuando se vende o alquila una vivienda. Lo solicita y paga el propietario individual.
• Certificado de edificio completo: evalúa todo el inmueble en bloque, incluidas zonas comunes (escalera, iluminación, ascensor, calderas comunes). Es necesario en operaciones de venta del edificio entero, en solicitud de ayudas para rehabilitación energética colectiva y, cada vez más, como herramienta de planificación para comunidades que quieren mejorar su clasificación.

Cuánto cuesta el certificado energético

Para una vivienda individual estándar, el coste de mercado oscila entre 60€ y 200€, dependiendo de la zona, el tamaño y la antigüedad. Para un edificio completo de 10-30 viviendas, el coste suele estar entre 600€ y 2.500€.

Si la comunidad encarga el certificado de edificio completo, el coste se reparte por coeficiente de participación entre todos los propietarios, salvo que los estatutos prevean otra cosa.

Por qué a las comunidades les interesa tener un certificado del edificio completo

Más allá de la obligatoriedad puntual, el certificado de edificio aporta tres beneficios estructurales:

1. Planificación de inversiones: identifica las oportunidades de mejora con mayor retorno (aislamiento, sustitución de calderas, iluminación LED, paneles solares).
2. Acceso a subvenciones: muchas líneas del Plan de Recuperación, los fondos Next Generation y los programas autonómicos de rehabilitación energética requieren tener el certificado del edificio como documento previo.
3. Valor patrimonial: los pisos en edificios con calificación energética alta se venden y alquilan a precios entre un 5% y un 15% superiores. Una calificación baja, en cambio, lastra el valor del inmueble.

Cómo se acuerda en junta de propietarios

Si la comunidad quiere encargar el certificado de edificio completo, sea por imposición legal o como inversión voluntaria, el proceso habitual es:

1. Solicitar 2-3 presupuestos a técnicos certificados.
2. Incluir el punto en el orden del día de la convocatoria de junta.
3. Aprobar por mayoría simple del artículo 17.3 LPH (al ser una obra de mejora que persigue el ahorro energético).
4. Documentar el acuerdo en acta firmada.
5. Encargar el certificado al técnico, registrarlo en la comunidad autónoma y archivarlo en la documentación de la comunidad.

Mejoras típicas tras el certificado

Las medidas de mejora energética más frecuentes en comunidades de propietarios, según el certificado revele dónde están las pérdidas, son:

• Aislamiento de fachada (Sistema SATE) y cubierta — máximo retorno energético, especialmente en edificios anteriores a 1980.
• Sustitución de ventanas y carpintería exterior por modelos de baja transmitancia y rotura de puente térmico.
• Reemplazo de calderas comunitarias antiguas por calderas de condensación o sistemas con bomba de calor.
• Iluminación LED en zonas comunes con sensores de presencia y temporizadores.
• Instalación de placas solares fotovoltaicas (ver nuestro artículo sobre placas solares en comunidades).

Qué papel juega el software de administración

Para comunidades que están planificando inversiones energéticas, llevar la trazabilidad de qué se ha hecho, cuándo, con qué resultado y qué subvenciones se han solicitado es fundamental. Un software como VecinApp permite archivar el certificado, las ofertas comparadas, las actas de aprobación, las facturas de cada actuación y los expedientes de subvención en una única ficha del edificio. Cuando años después llega una nueva subvención, el administrador tiene todo el histórico documental a un clic.

Conclusión

El certificado de eficiencia energética ha pasado de ser un trámite obligatorio en compraventas a una herramienta estratégica para comunidades que quieren mejorar su calificación, aprovechar subvenciones y revalorizar su edificio. Encargar el certificado del edificio completo, aunque no sea estrictamente obligatorio en ese momento, es uno de los pasos más útiles que puede dar una comunidad de cara a los próximos diez años.