Reforma Ley Propiedad Horizontal 2026: Lo que cambia

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ha sido la norma de referencia para la convivencia en comunidades de propietarios desde 1960. En la última década ha sufrido reformas significativas que han cambiado de forma sustancial el día a día del administrador de fincas: voto telemático, mayorías simplificadas para obras de eficiencia energética, comunicaciones digitales, instalación libre de puntos de recarga, entre otras. Esta guía recoge las claves de las reformas más recientes y lo que se espera en 2026.

Las reformas LPH de los últimos años

Cuatro grandes reformas marcan el panorama actual:

• Real Decreto-ley 21/2018: limitaciones al alquiler turístico, requiriendo mayoría de 3/5 para acordar prohibición o limitación.
• Ley 5/2018 sobre ocupación de viviendas: facilitó el desalojo de okupaciones ilegales en plazo abreviado.
• Real Decreto-ley 8/2021: incorporó el voto telemático y las videojuntas como mecanismos legalmente equiparables al voto presencial. Esta reforma se prorrogó y consolidó.
• Reforma del artículo 17 (varias): simplificación de mayorías para obras de mejora energética (mayoría simple del 17.3) y derecho del propietario a instalar punto de recarga eléctrico (17.5).

Lo que ya está vigente y muchos despachos no aplican

Aunque las reformas son recientes, gran parte del sector sigue operando con prácticas pre-reforma. Los puntos críticos donde más se ven errores en la práctica:

1. Voto telemático no contemplado en convocatoria. Si la junta lo prevé, debe explicitarse el sistema y la forma de identificación del votante. Los acuerdos adoptados sin contemplarlo son impugnables.
2. Obras energéticas votadas con mayoría incorrecta. Muchos administradores siguen pidiendo unanimidad o 3/5 cuando ya basta mayoría simple según el 17.3.
3. Punto de recarga negado o supeditado a aprobación. El artículo 17.5 permite la instalación con sola comunicación previa al presidente. Negarlo es ilegal.
4. Convocatorias por correo postal cuando ya hay vía digital aceptada por la junta. Más coste y menor velocidad sin justificación.

Lo que se espera para 2026

Aunque no hay aún aprobación formal, varios anteproyectos y propuestas legislativas están en debate parlamentario y autonómico:

• Endurecimiento del régimen de morosidad: agilización del procedimiento monitorio para comunidades, con plazo abreviado y publicidad de morosos en junta.
• Obligación generalizada del libro del edificio digital para edificios existentes, no solo de nueva construcción.
• Refuerzo del régimen del alquiler turístico: posible obligatoriedad de aprobación expresa para nuevas licencias y régimen sancionador comunitario.
• Simplificación adicional de mayorías para obras de accesibilidad y rehabilitación integral.

Implicaciones para el administrador de fincas

Tres consecuencias prácticas:

1. Necesitas software al día. El voto telemático, las convocatorias digitales y el libro del edificio digital requieren herramientas que cumplan los estándares legales (eIDAS, RGPD, identidad verificable). Software no actualizado en este punto no garantiza la validez de los acuerdos.
2. Las plantillas de convocatoria y acta deben revisarse. Los formularios que los despachos usaban antes de 2021 no contemplan voto telemático ni participación a distancia. Toca actualizarlos.
3. Hay que formar a presidentes y vocales. Muchos errores nacen de presidentes que aplican criterios anteriores a la reforma. El administrador profesional asume aquí un rol pedagógico clave.

Cómo prepararse

Cinco acciones concretas para administradores que quieran estar al día:

• Revisar y actualizar las plantillas de convocatoria, acta y certificados de acuerdo.
• Formar al equipo del despacho en las nuevas mayorías y procedimientos.
• Ofrecer voto telemático en todas las juntas, incluso si la asistencia presencial es habitual.
• Implementar libro del edificio digital antes de que sea obligatorio (ver guía libro del edificio).
• Suscribirse a fuentes profesionales que actualicen los cambios normativos en tiempo real.

Conclusión

La LPH es una norma viva que ha sufrido en pocos años cambios mayores que, en muchos casos, todavía no han llegado a la operativa diaria de los despachos. Anticiparse a estos cambios —y a los que vendrán en 2026— es una de las formas más rentables de profesionalizar el servicio: permite cobrar por valor añadido, reduce el riesgo de impugnaciones de acuerdos y refuerza la posición del administrador como asesor de confianza de las comunidades.